私自转让经济适用房合同系无效合同

【案情】

原告：陈永红

被告：范宝辉、王素华（系夫妻关系）

原告诉称：2008年8月17日，原告与二被告达成买卖合同，合同约定有“被告自愿把自己摇号所得的经济适用房位，建筑面积为133.61平方米，以经济适用房房号钱6万元卖与原告，房屋产权归原告所有”等主要内容，合同签订后，原告依约向二被告支付房号费6万元和首付款75 985元、其他费用原告均已支付，该房屋于2008年12月20日交付给原告使用，自2008年10月至今原告一直在还贷，后被告行为违反约定，致使原告无法继续向银行还贷，故起诉来院，要求判令：1、二被告继续履行购房买卖合同；2、二被告协助原告办理房屋产权预告登记；3、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称：原告所述不实,房屋权属无争议。双方签订合同后一致同意合同不再履行，原、被告之间购房合同所涉房产没有取得权属证书，属于经济适用房，违反有关城市房地产管理法、《经济适用房管理办法》和相关国家政策，应为无效合同。

【审理】

郑州市中原区人民法院经公开开庭审理，查明：2008年5月17日，被告范宝辉、王素华购买位于郑州市中原区茜城花园五号楼2单元6层东南户经济适用房一套，房屋建筑面积为133.61平方米，购房款185 985元，付款方式为付首付款75 985元，余款办理银行按揭贷款。

2008年8月17日，原告陈永红与被告范宝辉、王素华签订《购房买卖合同》一份，该合同主要约定：一、被告自愿把自己摇号所得的位于郑州市中原区茜城花园五号楼2单元6层东南户经济适用房以房号钱6万元卖与原告，房屋产权归原告所有；二、房屋交易总价为245 985.12元，包括购房款185 985.12元和经济适用房房号钱6万元等。签订合同时，被告王素华收到原告房号钱60 000元。

自2008年11月起，被告将房屋交付原告，原告入住并缴纳了首付房款75 985元、有关税费和入住期间的物业使用费用。

后因被告拒绝履行，形成纠纷，故原告起诉至法院。

【裁判】

郑州市中原区人民法院于二 〇一一年 十二月十二日依法作出（2011）中民二初字第717号民事判决书，判决认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。被告范宝辉、王素华购买的经济适用住房，系国家政策和规章规定的具有有限产权的政策性住房，依照国家政策规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。但本案中原、被告形成合意，违反政策规定，进行非正常交易，已致原告通过非合规方式获得经济适用住房和被告出售住房获得较大收益，因此原、被告的行为不具有合法性和正当性，双方于2008年8月17日签订的《购房买卖合同》应为无效合同。因诉讼中经本院释明，原告未变更诉讼请求，故原告的诉请无正当依据，不予支持。判决驳回原告诉讼请求。

【评析】

经济适用住房制度,是党和国家为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。国务院于二○○七年八月七日下发《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见核心规定：经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月19日下发《经济适用住房管理办法》，办法核心规定，经济适用住房由市、县人民政府限定价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售；经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度；经济适用住房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。

为使城市低收入家庭住房困难户真正享受到国家政策带来的福利，以上规定对经济适用房的购买及转让条件做了极其严格的限定：一是规定了经济适用住房供应对象为低收入住房困难家庭；二是规定了经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权；三是购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，确需转让经济适用住房的，由政府回购；四是经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度等。

审判实践中，人们往往对当事人之间形成的私自转让经济适用房合同的效力发生争议。一方认为：当事人之间购买经济适用房，虽然违反的行政管理性规定，但合同是双方自愿、自愿真实的意思表示，是等价有偿的，因此，从维护交易诚信性、稳定性的目的出发，应确认合同是有效的。一方认为：当事人之间购买经济适用房，严重扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买权和通过轮候等方式获得保障房屋权，从维护市场经济秩序、维护国家和不特定第三人利益的目的出发，应确认合同是无效合同。

笔者认为第二种意见是恰当的，当事人之间私自转让经济适用房应系无效合同，理由如下：

一、私自转让经济适用房的双方当事人均非善意当事人，主观均有过错。

法律须保护人们的合法民事权利，是法律的公平正义性的具体化体现，换而言之，公民为满足正当的需求和达到正当的目的，实施的行为也不违反法律或者社会公共利益，那么该行为系民事法律行为，应当受到法律的保护。本案中，经济适用房政策及配套措施的有关规定，是国务院及其组成部门公开公布实施的，具有普遍性和公知性，因此，本案原被告作为具有完全民事行为能力的人，是知晓或应当知晓经济适用房的基本制度和要求的；同时原告作为买受人、被告作为出卖人，在交易前均明确知晓其所交易的房屋性质为经济适用房。因此，原、被告就买卖经济适用房私自达成交易的目的均不具有善意性和正当性。作为买受人，其目的既是规避“经济适用住房供应对象为低收入住房困难家庭”规定的购买资格要求，同时也是规避“经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的合法购买途径，通过付出较小的代价（经济适用房价格远低于商品房销售价格）与拥有经济适用房的人员直接私自交易，从而以走“捷径”的方式获得房屋，其主观具有过错。作为出卖人，在其获得经济适用房所有权后，规避“确需转让经济适用住房的，由政府回购” 的政策规定,对经济适用房私自进行转让，以期获取较大的转让费用或达到其他目的，因此其主观亦具有过错。

二、经济适用房具有相应的特性，私自转让经济适用房的行为，不具有合法性和正当性。

按照有关法律法规规定，经济适用房同一般商品房相比，差异很大，性质独特：

（一） 购买对象不同。经济适用房购买对象受到严格限制，为城市低收入住房困难家庭，且要经过有关部门的审查，过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房，商品房购买对象则没有特定限制，任何人均可按照自己的意愿作出相应的决定。

（二） 价款和产权方式不同。经济适用房的销售价款，由政府有关部门进行限定。为满足城市低收入住房困难家庭的住房需求，经济适用房的销售价款远远低于同一时期同一地段的商品房价格，购买后，拥有经济适用住房有限产权。而商品房的开盘销售价格由开发商根据市场情形决定，具体合同价格由购买者与开发商在平等自愿基础自由协商确定，除非特定事由或特别约定，物权由购买者合法拥有，其可以自由行使、支配和处分。

（三） 购买方式不同。经济适用房购买途径为特定程式，实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度，目前我国城市低收入住房困难家庭还较多，各地在一定时间内建设的经济适用房数量还远远不能满足他们的住房需要，因此经济适用房在相当长的时期内成为社会稀缺资源，为了尽最大可能满足需求，除加快经济适用房建设和投放社会的速度外，则是为购房者创设和赋予在平等条件下的同等机会购买权，而实现同等机会购买权，目前切实可行并且符合公平、公开、公正性要求的办法就是实行申请、审核、公示和轮侯抑或抽签制度。申请，是购房人须向有关管理机关提出书面申请，表达自己获得房屋的意愿；审核，是有关机关对购房者的资格进行审查和核对；公示，是有关机关对购买经济适用房购房过程的各个环节向社会进行公开告示，接受社会的监督；轮候，是按照人们行使权利的先后顺序，以时间在前优于时间在后的规则进行，是人们日常生活中朴素的“先来后到”思想在法律上的制度化反映；抽签，是指按照规则由抽签人随机抽取签号或由有关部门随机派发签号，其结果具有极大的不确定性，且中签概率远远小于抽签总数，从性质而言，属于射幸合同。而商品房买卖，是目前社会经济中极为普遍和常见的交易形态，买卖双方，按照自愿、自由、自主原则平等协商，缔结合同，购买由房地产开发企业开发建设的在建或者已竣工的经销售备案向社会公开销售的房屋。

（四） 转让方式不同。经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。而商品房购买后是否另行转让，系商品房所有人的私权利，是否予以转让、按什么方式转让等等，均受法律保护，任何组织和个人不得非法干涉。

因此，经济适用房不同于一般商品，它的转让与流通，有着严格的限制，未按照特定程式对其进行转让的行为，不具有合法合规性和正当性。

三、私自转让经济适用房，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵害了国家和不特定第三人的利益。

按照经济适用房政策及配套措施的有关规定，有关部门对经济适用房的私自交易进行严格禁止，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购经济适用住房后，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。这样严格性的规定，究其原因，是因为经济适用房的目的是为了保障城市低收入住房困难家庭的住房要求，如果允许经济适用房私自交易，交易者为了自身非法利益，就会绕开或逃避有关部门的监管，从而扰乱有关部门的监管秩序；由于经济适用住房的政府定价较低而实际房产价值较大，交易者往往在政府定价与实际房产价值之间的差异部分中确定相应的转让价格，从而使售房人非法获取转让费用，有关部门无法按照房屋实际价值征收有关土地、房产税费，致使有关土地、房产税费予以流失；如果允许经济适用房私自交易，还会使“经济适用房实行申请、审核、公示和轮侯制度”的政策规定遭受损害，致使部分经济适用房流入不符合条件的非低收入住房困难家庭手中，致使不符合条件的人错误地享受国家住房福利政策，使本来十分紧张的经济适用房资源受到损害和浪费，使低收入住房困难家庭获得经济适用房的机会受到减少或延缓。因此，原告作为买受人、被告作为出卖人，私自转让经济适用房，既侵害了国家的利益，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭的住房利益。

四、私自转让经济适用房引起较大的负面社会影响。

随着经济适用房政策的深入推行，该政策的精神和内容也深入人心，得到了广大人民群众的理解和支持，人民群众从内心也希望该政策和规定在实施过程中，不管是行政监管部门、经济适用房开发建设部门、还是普通群众都能严格遵守，出现的违法违规行为都能得到及时查纠，从而确保政策和制度规定予以公平公正地实施，使人们真正享受到社会福利。如果在司法实践中司法机关仅从维护交易稳定性等角度出发，认定经济适用房买卖合同有效，则从社会影响和社会效果来看，容易造成人们思想观念混乱，实际鼓励当事人之间的不正当交易；同时造成司法认定与行政管理无法有效对接，使社会对经济适用住房制度的认识和适用破碎化。

综上，私自转让经济适用房的行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第六条 “民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的基本原则性规定，同时违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”的具体规定，应为无效合同。

对于无效合同处理，应按照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的相关规定进行处理。