用租赁房屋与他人合伙经营是否构成转租

【案情】

2007年7月3日，原告隆鑫公司与被告肖伟之间订立了《隆鑫公司宾馆餐厅承包合同》，有效期至2015年7月30日止。合同约定：乙方每年分两次（每年的8月1日、2月1日前各一次）向甲方缴纳承包金；不得擅自转租，也不得改变餐厅用途，否则原告隆鑫公司有权解除承包合同。2011年8月份，由于餐厅经营不景气，被告肖伟将该餐厅改为化妆品经营，原告隆鑫公司并未提出异议，依然按照合同的约定，接受被告肖伟缴纳的租金。2012年7月20日被告肖伟与第三人杨兰、李清合作，共同投资，将该餐厅改作养生馆。被告肖伟以及第三人并根据经营需要，对餐厅内部结构重新进行装修。为此，原告隆鑫公司以被告肖伟的行为已经严重违反合同关于不得擅自转租以及不得改变餐厅用途的约定，且被告肖伟装修餐厅内部结构的行为，损害了建筑物的主体结构，严重危害自身以及他人的人身、财产安全为由，向本院起诉要求解除与被告的宾馆餐厅承包合同。

【争议焦点】

本案是一起因为租赁房屋而引起的纠纷，在本案中所涉及的争议焦点主要有三个：

（1）被告肖伟与第三人进行合伙经营其他服务的行为，是否构成法律上认定的转租？

（2）被告肖伟对餐厅内部进行装修是否改变了餐厅主体结构以及对建筑物主体是否构成威胁？

（3）被告肖伟改变餐厅的经营性质是否违反合同约定？

【评析】

（一）被告肖云奎与第三人进行合伙经营其他服务的行为并不构成法律规定的转租行为。

目前，我国民法学说主要经台湾而继受德国，因此我国立法者在对私权领域的立法首先考虑的原则还是充分尊重当事人的意思自治，只要没有违反法律的强制规定都是可以的，这就是我们经常所说的“私权神圣”，其包涵三层基本意义：（1）民法以充分创设和保障私权为己任，即私权本位；（2）任何私权，均受法律之平等保护，具有不可侵犯性，非依法律程序不受剥夺或限制；（3）人格权神圣和所有权神圣是私权神圣的重点。但是我国遵行在私权神圣这个过程中也出现了对德国和台湾的民法私权理论缺乏内在的反思能力，尤其体现为现阶段出现了一些的“公共利益”，这作为对民法私权的限制，需要我们不断的深入研究，这个过程可以是“分析法学”与 “逻辑法学体系”的健全。这些均是我国私权立法的出发点，也是最终的落脚点。具体到本案中，只要是双方当事人没有违法私权意思自治的情况，法律会绝对尊重双方签订的合同，任何一方一旦签订合同，就需要对其自身行为负责，不得随意更改，也只有这样，我国的市场经济才能得到全面健康的发展，这是必不可少的制度保障。

在本案中被告肖云奎在2011年与第三人杨花兰、李秀清订立合伙协议，期限为三年，双方约定共同出资建立养生馆。根据《中华人民共和国合同法》第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这是双方当事人在私权领域的一种自由行使意志的表现。而所谓转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租，而且转租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和两份租约（原出租人和租约）。但在本案中只有一份租赁协议，并不存在新的租赁合同。同时本案中被告肖云奎与第三人的行为是通过正常的合伙经营，并没有收取租金，也没有将房屋交付他人使用，不存在承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。且被告肖云奎在承租餐厅之后，具有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。被告的营业执照上也包含也经营养生服务的内容。被告肖云奎根据营业执照上的经营范围与第三人合伙共同经营养生馆，这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化，既未改变租赁经营性质，又提高了租赁经营效益，于租赁双方均有益无害。因此被告的行为只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变，并非原告所诉的转租行为；

（二）被告肖云奎对餐厅内部进行装修并没有改变了餐厅主体结构以及对建筑物主体是否构成威胁。

被告肖云奎以及第三人杨花兰、李秀清为了装修需要以及经营方便，将原本餐厅内的一块隔板拆掉，主审法官认为餐厅在建造时本身就没有这一块墙板，这是被告肖云奎在经营餐厅过程中为经营需要自行加上去的，且经过承租人同意，现在被告肖云奎再次因为经营需要拆除隔板，应算是一种恢复原状的行为，因此将其拆除不会对房屋造成任何影响，更不会对他人人身、财产安全构成威胁。被告并没有违法装修不得损害房屋主体结构的合同义务，这属于合理使用租赁物的行为。而所谓合理使用的判断标准一般按照以下三点：(1)当事人之间对租赁物的使用方式有约定的，承租人应当按照约定的方式使用，否则为不合理使用；(2)如果当事人对租赁物的使用方式没有约定或者约定不明的，应当根据《合同法》第61条的规定进行判断。也就是说，可以由当事人对租赁物的使用问题补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯进行确定；(3)按照《合同法》第61条的规定仍然无法确定租赁物的使用方式的，承租人应当按照租赁物的性质使用。在本案中，原告潍坊市隆鑫公司对于被告自行加上隔板的行为时认可的，现在被告肖云奎认为隔板并不适合，自己重新将隔板拆除，使房屋结构恢复原状，不会对房屋主体结构造成损害，也不会对他人人身安全构成威胁，原告潍坊市隆鑫公司不能据此认为改变了餐厅结构，亦不能据此解除承租合同。

（三）被告肖云奎改变餐厅的经营性质没有违反合同约定

虽然本案中原、被告在签订合同时是以经营餐馆为目的，但是被告肖云奎在原告潍坊市隆鑫公司提出异议之前就已经改变了餐厅的用途，与他人合伙进行经营养生馆，而原告潍坊市隆鑫公司在知道被肖云奎告从事其他服务后一直没有提出异议，还是按照合同约定接受被告缴纳的租金，这可以视为原告潍坊市隆鑫公司对被告肖云奎从事其他经营服务的一种认可。因此现在原告潍坊市隆鑫公司起诉被告肖云奎以及第三人要求确认转租行为无效，并解除租赁合同收回房屋，无论从事实际上还是理由上，都是说不通的。

（四）双方签订的合同合法有效。2007年7月3日，原、被告双方订立了《潍坊市隆鑫公司宾馆餐厅承包合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律的规定，应受法律的保护，双方应按照合同约定的内容，全面履行自己的合同义务。

综上所诉，笔者认为，原告潍坊市隆鑫公司起诉被告肖云奎等人房屋租赁合同纠纷一案，被告肖云奎将自己承租的房屋入股与他人合伙经营养生馆，此种行为并不构成法律规定的转租行为，原告不能以此理由解除租赁合同；作为房屋新增的隔板墙，在房屋建造过程中本身就不存在，是承租人为经营需要自行加上的，并不是房屋的主体部分，对其拆除亦不会对房屋主体造成破坏，原告不应以此理由解除租赁合同；虽然被告肖云奎改变了餐厅的用途，但是原告一直没有提出异议，而是按时接受被告肖云奎缴纳的租金，这足以证明原告对被告改变餐厅用途的一种认可。故此原告的诉讼请求，本院不予支持。